Sylwia Ziemacka z Poland Weekly rozmawiała z Szymonem Ostrowskim, dyrektorem zarządzającym w Newport Logistics Fund.

Rok 2022 był rekordowy dla nieruchomości magazynowych w Polsce – oddano do użytku 4,4 mln mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii sektora. Oznacza to 42 proc. więcej wybudowanych obiektów w porównaniu do 2021 roku. 52 proc. powierzchni wynajęły firmy logistyczne, 15 proc. sieci handlowe, a 10 proc. e-commerce i produkcja. Wygląda na to, że strona popytowa jest nadal silna, ponieważ firmy chcą usprawnić swoje łańcuchy dostaw. Co to wszystko oznacza dla Polski?

Spotkaliśmy się ostatnio na Mipim w Cannes. Myślę, że to najlepsze miejsce do poznania opinii z całej Europy. Gdzie jesteśmy teraz jako kontynent, jeśli chodzi o rynek logistyczny i jakie są dalsze prognozy?

Generalnie logistyka ma się bardzo dobrze w Polsce, ale także w całej Europie. Obserwujemy duży popyt na powierzchnie logistyczne, co w połączeniu z niewystarczającą podażą stwarza szansę dla deweloperów. Logistyka jest bardzo ciekawą częścią nieruchomości, ponieważ jest to coś, co można zbudować bardzo szybko w porównaniu do innych aktywów. W przypadku magazynów mówimy o sześciu do dziewięciu miesięcy. Logistyka, podobnie jak inne aktywa nieruchomościowe, zapewnia stabilny stały dochód dla inwestorów, którzy są ostatecznymi właścicielami, którzy kupują i trzymają aktywa. Jednak, co jeszcze ważniejsze, logistyka radzi sobie bardzo dobrze w tych trudnych czasach. Z jednej strony obecna sytuacja jest wymagająca ze względu na geopolitykę, wysoką inflację i stopy procentowe. Ale z drugiej strony są też szanse dla logistyki i magazynów, ponieważ między innymi wojna stworzyła problemy z łańcuchem dostaw, co z kolei napędza popyt na więcej powierzchni magazynowych. Warto też pamiętać o sytuacji z COVID-em. Wiem, że żyjemy w świecie, w którym COVID odszedł w niepamięć, ale jego konsekwencje wciąż są z nami. Polityka Zero-Covid w Chinach została dopiero niedawno zniesiona, ale łańcuchy dostaw nie wróciły do poprzedniego stanu i nieprędko tam wrócą.

Następnie musimy wspomnieć o największym czynniku przyczyniającym się do tego wzrostu i dlaczego logistyka i magazyny są tak interesujące, a jest nim e-commerce, który znacznie wzrósł w czasie COVID i nadal rośnie, choć już wolniej. I tak jak zmieniliśmy sposób robienia zakupów, tak część e-commerce pozostanie z nami na zawsze. Co prawda nie rośnie już tak szybko jak w czasie pandemii, ale nadal 15-18 proc. w skali roku. A to wymaga bardziej nowoczesnych magazynów.

Czy możemy wrócić do zakłóceń w łańcuchu dostaw i trendu nearshoringu, który miał wpływ na nasz rynek? Albo oczekuje się, że będzie miał wpływ.

Przez wiele lat rozmawialiśmy na ten temat, ale nie widzieliśmy żadnych realizacji. Teraz faktycznie widzimy, że dzięki COVID, który naprawdę uderzył w linie łańcucha dostaw, oraz wojnie, która wpłynęła na niego jeszcze bardziej, trend nearshoringu staje się realny. I nie chodzi o zamykanie fabryk w Chinach, ale o budowanie nowych obiektów bliżej rynku, na którym sprzedaje się produkt. Polska, Europa Środkowo-Wschodnia czy generalnie Europa to atrakcyjne miejsca. Może być nieco drożej, jeśli chodzi o siłę roboczą, ale z drugiej strony jest znacznie bliżej klienta i nie ma się tego elementu niepewności i kwestii transportu, logistyki i łańcucha dostaw.

Bycie bliżej prawie 450 milionów klientów to bardzo ważna rzecz. Pod tym względem nie chodzi tylko o Polskę czy CEE, ale o całą Europę?

Statystyki pokazują dość duże przyspieszenie inwestycji w Europie, a Polska jest czarnym koniem w tym wyścigu. W Newport Logistics Fund szukamy inwestycji w całej Europie. Jesteśmy funduszem z siedzibą w Luksemburgu skupiającym się wyłącznie na pełnym cyklu inwestycyjnym związanym z rozwojem magazynów w Europie.
W dużym skrócie kupujemy grunty z pozwoleniami, budujemy magazyny, wynajmujemy je, a następnie finalnie sprzedajemy ostatecznemu inwestorowi instytucjonalnemu. W rekordowym czasie 10 miesięcy pozyskaliśmy ponad 50 mln euro, a także zainwestowaliśmy wszystkie środki w trzy projekty zlokalizowane w Londynie, Amsterdamie i Zgierzu. Pierwszy projekt znajduje się w centralnej Polsce, drugi w amsterdamskiej dzielnicy Almere, a trzeci w Londynie, w pobliżu lotniska Heathrow. Obecnie pracujemy nad drugim funduszem, którego wartość wyniesie 100 mln euro i będziemy się rozważać aktywa w Europie Zachodniej, ze szczególnym uwzględnieniem m.in. Francji, Hiszpanii, Niemiec, Wielkiej Brytanii i Belgii. Ważne jest, aby zrozumieć, że inwestorzy szukają również dywersyfikacji, a my możemy im zapewnić nie tylko dywersyfikację geograficzną, ale również dywersyfikację aktywów. Dlatego właśnie powiedzenie inwestorowi, że będziesz miał cztery aktywa w jednym kraju, w porównaniu z posiadaniem czterech aktywów w czterech krajach, stanowi różnicę z inwestycyjnego punktu widzenia. To bardzo ciekawy i mądry sposób na prowadzenie biznesu, ponieważ rozłożenie ryzyka jest zawsze dobre, tak jak ważna jest dywersyfikacja.

Ale jeśli dodamy do tego poziom czynszów, koszty budowy i tak dalej, to jaki jest bilans, jeśli spojrzymy na Polskę w porównaniu z Europą Zachodnią?

Myślę, że możemy powiedzieć, że w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej grunty są bardzo tanie w porównaniu z Europą Zachodnią. Czynsze w Polsce idą w górę, w zeszłym roku o 20-30 proc., ale nadal są o 60 proc. niższe niż w Europie Zachodniej. Z drugiej strony, podaż i popyt są mniej więcej takie same. W Europie Zachodniej jest więc ogromne zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny. Bardzo ważne jest też, aby pamiętać, że magazyn zbudowany 15-20 lat temu nie pasuje do oczekiwań wielu klientów czy najemców.

Ma Pan na myśli kryteria ESG?

Tak, 20 lat temu nikt nie wiedział, co to jest ESG. Dzisiaj jest zupełnie inaczej. Nawet jeśli chodzi o wszystkie wymagania techniczne – 20 lat temu one nie istniały. Dlatego szukamy również projektów typu brownfield. Właściwie w naszym projekcie w Londynie nabyliśmy kawałek ziemi z dwoma magazynami, które rozbieramy i budujemy nowoczesny magazyn. Dlaczego to robimy? Ponieważ możemy uzyskać z tego jeszcze większy czynsz.

Presja na ESG rośnie – czy pochodzi ona głównie ze strony inwestorów, czy również ze strony najemców?

Bez wątpienia! Coś, co na początku było bardziej pomysłem marketingowym, stało się rzeczywistością. Unia Europejska podjęła ogromny wysiłek, aby uruchomić swoją taksonomię i umieścić ESG wysoko w agendzie. Dziś jest też prawie niemożliwe uzyskanie finansowania bankowego lub ubezpieczenia dla projektu, który nie jest zgodny z ESG.

Tak więc obie perspektywy są ważne, w tym wymagania ze strony najemców, którzy również mają swoich udziałowców. A ich akcjonariusze pytają o ESG, o to jak bardzo jesteś zielony. To samo z inwestorami. Na dodatek myślę, że ważne jest, aby zrozumieć, że ESG nie jest problemem. To rozwiązanie problemów poprzez obniżanie rachunków i dążeniu ku zero emission. Efektywność energetyczna lub wodna, itp. jest ważnym elementem, zwłaszcza dziś, przy niezwykle wysokich cenach energii. Bycie energooszczędnym, posiadanie paneli słonecznych, pojemników na wodę, posiadanie tych wszystkich rzeczy ma sens, ponieważ pod koniec dnia rachunek jest niższy. Tak więc, w pewnym sensie, cały ekosystem tego oczekuje. Jest on znacznie bardziej rozwinięty w Europie Zachodniej, ale już bardzo mocno dociera do Polski. To dobra rzecz, by pomóc planecie i oczywiście przynosi też efekt biznesowy. Z większym powodzeniem wynająć można z pewnością magazyn w wyższym standardzie. Czyli łatwiej będzie go sprzedać, co oznacza, że łatwiej i szybciej będzie można oddać pieniądze inwestorom. I to jest właśnie cała idea.

Jakie są Pana prognozy dla Polski?

Polska od wielu lat była i będzie bardzo dobrym miejscem do inwestowania w logistykę, w magazyny, etc., ze względu na bliskość Europy Zachodniej, bardzo dobre autostrady i infrastrukturę. W momencie rozpoczęcia wojny, pojawił się ogromny trend friendshoringu. Bardzo dużo firm z Ukrainy przeniosło swoje operacje do Polski. Również przepływ zaopatrzenia, w tym wojskowego, które przechodzi przez Polskę, naprawdę pobudził rynek. Zauważalny jest wzrost, jeśli chodzi o logistykę i magazyny, szczególnie we wschodniej części Polski. Nie chcę powiedzieć, że wcześniej wschodnia część Polski była zaniedbana, ale przez wiele lat tak naprawdę nie rozwijała się, bo nie było tam realnych potrzeb. Bo na koniec dnia musimy pamiętać, że wszyscy budują tam, gdzie jest popyt, a popyt tworzy podaż. Ale teraz ze względu na wojnę i przyszłą odbudowę Ukrainy, wschodnia część Polski nabiera rozpędu w logistyce i magazynach. To jest bez dwóch zdań. Gdy wojna się skończy, a wszyscy życzymy sobie, aby skończyła się jak najszybciej, to ten obszar będzie kwitł z powodu konieczności pozyskania pieniędzy, sprzętu itp. na odbudowę Ukrainy.